Huis verkopen en bijbehorende belasting, hoe werkt het?

Wat mag je met je overwaarde van de verkoop doen?

Belastingadviseur

Belasting bij huis verkopen

Wanneer je je huis wilt gaan verkopen en je een overwaarde hebt op je woning, dan vraag je natuurlijk af wat je daarmee moet. Natuurlijk is een ander punt, je gaat je huis verkopen en komt daar belasting bij kijken? Hoe kijkt de belastingdienst hiernaar? Op het moment dat je gaat verkopen is het daarom verstandig te bepalen wat je met deze overwaarde gaat doen. Er zijn namelijk verschillende opties en verschillen wanneer je van het geld een nieuw huis koopt of wanneer je het geld voor andere dingen gebruikt.

Wat is de overwaarde?

De overwaarde van je huis is het verschil tussen de (resterende) hypotheek en de woningwaarde, alles daartussen in is overwaarde. Als dit bedrag negatief is, dan hebben we het over restschuld. In de huidige tijd hebben veel mensen een overwaarde. Wanneer je je huis verkoopt kun je de overwaarde gebruiken om in je nieuwe huis te stoppen. De overwaarde zorgt ervoor dat je minder financieel risico hebt wanneer de huizenprijzen dalen.

> Lees meer over hoe je de totale overwaarde op je huis kan berekenen

Wat mag je doen met de overwaarde?

Ja mag alles met de overwaarde doen, wat je zelf wilt. Al maak je de winst op, er is niemand die je het kan verbieden. Wanneer je van plan bent om in de nabije toekomst een nieuw huis te kopen is het anders. De belastingdienst heeft een ‘bijleenregeling’, dan gebruik je naast de toekomstige hypotheek de overwaarde van je oude huis om een nieuw huis te kopen, dan mag je van de belastingdienst bij je belastingaangifte hypotheekrente aftrekken. Gebruik je de overwaarde niet bij de aankoop van een nieuwe woning, dan mag je geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.

> Lees hier alles over hypotheekrente

Hoeveel belasting betaal ik over de verkoop?

Als je binnen 3 jaar na de verkoop van je woning een volgende woning koopt, betekent dit dat je te maken krijgt met een aantal belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Deze regels worden ook wel de bijleenregeling genoemd.

Om zo efficiënt mogelijk om te gaan met de bijleenregeling, is het belangrijk om te weten wanneer je geen recht meer hebt op renteaftrek. Dit is het geval wanneer je overwaarde niet wordt gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning.

> Lees hier meer over de bijleenregeling en hoe je deze kan toepassen

Belasting en overwaarde

In Nederland betalen we geen belasting over de winst van de woning, het kan dus voorkomen dat er in één keer een flink bedrag is vrijgekomen. Als je geen nieuwe woning hebt gekocht met de overwaarde van je woning hoef je pas belasting te betalen, wanneer de woning verkocht is. De kans bestaat dan ook dat de overwaarde, dus gelijk het vermogen in box 3 (sparen en beleggen) valt.

> Liever weten wat te doen met dubbele kosten zodra je dubbele woonlasten hebt?

Wat te doen met de overwaarde?

Er zijn diverse mogelijkheden wat je kunt doen met de overwaarde van je woning. Iedere keuze heeft zijn voor- en nadelen. Lees hieronder verder welke keuze voor jou het beste is.

1. Overwaarde in nieuwe woning stoppen

In het geval je een op korte termijn een nieuwe woning aankoopt, gaat de belastingdienst ervan uit dat je de volledige overwaarde in de aangekochte woning stopt om het hypotheekbedrag te verlagen. Mocht je dit niet doen, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Het is dus niet verplicht om de overwaarde in de nieuwe woning te stoppen.

> Lees direct meer hoe je makelaars kunt vergelijken om een nieuwe woning aan te kopen

2. Overwaarde op spaarrekening

Het geld dat overblijft na de verkoop van een woning kan op een bankrekening worden gestort. Dit geld wordt beschouwd als spaargeld en is onderworpen aan vermogensbelasting. Er is een vrijstelling van €57.000 per persoon voor belastingplichtigen in Nederland. Als het vermogen groter is dan de vrijstelling, moet er belasting worden betaald over het fictieve rendement dat wordt behaald. Dit fictieve rendement is 0,36% voor spaargeld en 6,17% voor beleggingen zoals aandelen of een vakantiehuis. De belasting over het totale fictieve rendement is 32% in 2023. Als de overwaarde na verkoop op een spaarrekening of in beleggingen wordt gezet, moet er vermogensbelasting worden betaald, tenzij het vermogen onder de vrijstelling blijft. De peildatum voor het vermogen waarover belasting moet worden betaald is 1 januari.

3. Overwaarde beleggen

Het geld mag je gebruiken om te beleggen naar keuze. De belegging horen tot je vermogen, hierover zul je dan ook vermogensbelasting over betalen. Uiteindelijk mag jezelf bepalen waarin je wil beleggen.

4. Ik ga niet verhuizen, maar wil wel de overwaarde gebruiken

Het is mogelijk om de overwaarde te gebruiken, hiervoor moet je wel een tweede (hogere) hypotheek voor afsluiten en zal een taxatierapport nodig zijn. De overwaarde kun je dan gebruiken, voor bijvoorbeeld; een verbouwing om meerwaarde te scheppen in je woning. Uiteindelijk mag jezelf bepalen, wat je met de overwaarde doet. Als je in een chique restaurant wil eten, mag dat ook!

> Ontdek hier de mogelijkheden die je hebt bij het financieren van een verbouwing

5. Overwaarde schenken

Wanneer je de overwaarde van je woning wil schenken, behoort het niet meer tot je vermogen en zal je hier geen vermogensbelasting over betalen. Over het geschonken bedrag zal wel schenkingsbelasting betaald moeten worden, het percentage van de schenkingsbelasting is afhankelijk van het bedrag en aan wie je het schenkt.

Mocht je eigen kind een woning willen kopen dan is het mogelijk om gebruik te maken van van een belastingvrije schenking van € 27.947 . Dit is geldig tot 31 december 2023 Vanaf 1 januari 2024 zal het bedrag verdwijnen

Welke kosten zijn aftrekbaar bij verkoop?

Aftrekbare kosten bij verkoop
Kosten van Hypotheekadvies
Hypotheekakte
Royementskosten
Kosten aanvraag van NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
Zelfgemaakte kosten voor afsluiten geldlening (bijv. telefoon en reiskosten)

Niet aftrekbare kosten bij verkoop

Bemiddelingskosten, bijv. de courtage van de makelaar is niet aftrekbaar
Overdrachtsbelasting en btw
Notariskosten
Kosten van verbouwing en onderhoud
Energielabel
Taxatiekosten

Hypotheekvrije woning verkopen en belasting

Als je huiseigenaar heb je misschien wel eens gehoord van Wet Hillen? Het is een belastingregel die invloed kan hebben op uw hypotheekrenteaftrek en het eigen vermogen in je huis.

Als je woning volledig hypotheekvrij is, betaalt je geen hypotheekrente en dus ook geen hypotheekrenteaftrek. Omdat er geen hypotheekrenteaftrek is, komt de fiscus je halverwege tegemoet: het saldo van hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait wordt in je belastingaangifte tot nul gereduceerd door een extra aftrekpost. Dit is de aftrek voor geen of een beperkte eigenwoningschuld. Deze correctie staat ook wel bekend als de “Wet Hillen-correctie”.

Belastingaangifte na verkoop van je woning

Als je woning overwaarde of restschuld heeft, dan heeft dit uiteindelijk ook invloed op belastingaangifte en wat je de belastingdienst schuldig bent. Bij de jaarlijkse aangifte moet je de verkoop en aankoop apart aangeven. Bij verkoop geef je altijd de verkoopprijs door min de gemaakte verkoopkosten zoals eventuele makelaarskosten en het resterende hypotheekbedrag. Op deze manier geef je aan de belastingdienst de overwaarde of restschuld door.

Mocht je niet zeker zijn over je aangifte kan het handig zijn om hier met belastingadviseur naar te kijken, via mijnonlinebelastingadviseur kan je gemakkelijk een online afspraak inplannen met een adviseur.

Hoe werkt het?

Voorkeuren

Selecteer jouw voorkeuren

Klik op de rode knop en selecteer jouw voorkeuren.

Selectie van makelaars

Selectie van beste makelaars

Selecteren de meest geschikte makelaars bij jouw voorkeuren.

Makelaars nemen contact op

Makelaars nemen contact op

De geselecteerde makelaars nemen vrijblijvend contact met je op.

contract

Jij kiest de makelaar

Tot slot kies jij de makelaar die bij jou past!

Veelgestelde vragen

Bekijk hieronder de veelgestelde vragen over belasting & huis verkopen.

Hoeveel belasting betaal je over de verkoop van je huis in 2023?

+

In Nederland wordt er geen belasting ingehouden op eventuele winst die wordt behaald bij de verkoop van een woning. Dit is iets wat wel in andere landen in Europa gebeurt. Dus zal men geen belasting betalen na verkoop van een woning. Het verkopen van je huis kan gevolgen hebben voor je hypotheek of lening. Het bedrag van de aftrekbare rente kan hierdoor veranderen, afhankelijk van de datum waarop je je woning verkoopt en de datum waarop je een nieuw huis betrekt.

Mag je je huis verkopen en vervolgens direct huren?

+

Als gelijk gaat huren en niet binnen 3 jaar na de verkoop van je woning een volgende woning koopt, krijg je te maken met een aantal belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Deze regels worden ook wel de bijleenregeling genoemd.

Hoe zit het met de belasting wanneer ik mijn huis verkoop en ga emigreren?

+

Als je woning verkoop en emigreert worden de inkomsten uit de woning in box 3 belast.