Kosten huis verkopen: bereken je totale verkoopkosten (2026)
Wat kost het om je huis te verkopen? Reken met je eigen adres uit wat je kwijt bent aan makelaar, energielabel, notaris en taxatie — en wat je netto overhoudt.
Wat kost het om je huis te verkopen? Dat hangt af van je verkoopprijs, je makelaar en of je al een geldig energielabel hebt. De calculator hieronder rekent het per post voor je uit en zegt er bij elke regel bij waar het bedrag vandaan komt, met de steekproefgrootte erbij. Je verwachte verkoopprijs is genoeg om te beginnen; vul je ook je adres in, dan kijken we naar de tarieven in jouw regio en of er op jouw woning al een geldig energielabel ligt.
- De makelaarscourtage is bijna altijd de grootste kostenpost
- Een geldig energielabel is verplicht bij verkoop — heb je er al een, dan kost die post je niets
- Als verkoper betaal je geen overdrachtsbelasting — die is voor de koper
- Netto opbrengst = verkoopprijs − resterende hypotheek − verkoopkosten
- Alleen het royement van je hypotheek en eventuele boeterente ziet de fiscus als aftrekpost
Kosten huis verkopen
Belastingjaar 2026 · regels gecontroleerd op 27 aug 2026
De vraagprijs die je met je makelaar afspreekt, of je eigen inschatting.
Weet je nog niet wat je huis waard is? Reken eerst je overwaarde uit →Staat op het laatste jaaroverzicht van je geldverstrekker, onder "restant hoofdsom".
Optioneel. Met je adres halen we op of je al een geldig energielabel hebt en wat makelaars in jouw regio als tarief opgeven — zonder adres rekenen we met landelijke cijfers.
Makelaar
BedragDe grootste post, en de reden dat de meeste mensen hierop zoeken.
Vul je verwachte verkoopprijs in — dan zetten we hier de courtage van makelaars in jouw regio naast.
Vraag offertes aan →Deze post is niet aftrekbaar.
Bekijk welke aankoopkosten wél aftrekbaar zijn → Reken kosten verkoopmakelaar in detail uit →Staat in de opdracht tot dienstverlening van je makelaar, vaak als "opstartkosten" of "intakekosten".
Deze post is niet aftrekbaar.
Reken kosten verkoopmakelaar in detail uit →Woning
Bedrag€ 450 – € 650 · incl. btw · n = 7117 · p10–p90
Vraag offertes aan →Niet verplicht bij verkoop. Wel gebruikelijk als je zeker wilt weten wat een reële vraagprijs is, of bij verkoop binnen de familie.
Deze post is niet aftrekbaar.
Vraag een offerte bij een stylist, of neem over wat je makelaar in zijn voorstel noemt.
Deze post is niet aftrekbaar.
Neem het bedrag uit de offerte van je verhuizer, of je eigen begroting voor bus, dozen en opslag.
Deze post is niet aftrekbaar.
Van deze 6 posten kunnen we er 2 voor je regelen: verkoopmakelaar en energielabel. De offertelink staat bij elk van die posten.
Geen van deze 6 posten is aftrekbaar.
Nog zonder makelaarscourtage — vul je verkoopprijs in.
Verder rekenen
Waar deze bedragen vandaan komen
- Wat klanten het afgelopen jaar betaalden voor een energielabel, inclusief btw. (n = 7380, peildatum 2026-09-13)
- Wat klanten het afgelopen jaar betaalden voor een taxatie, inclusief btw. (n = 7117, peildatum 2026-09-13)
- Belastingdienst — belastingjaar 2026 · nagekeken op 2026-08-27
- Belastingdienst — belastingjaar 2026 · nagekeken op 2026-08-27
Alle regels zijn gecontroleerd op 27 augustus 2026.
Je bedragen blijven in je browser en komen nooit bij ons binnen. Wat we wél meten: wélke posten mensen invullen, zonder de bedragen. Vul je een adres in, dan gebruiken we dat alleen om je vervolgstap voor te vullen.
Dit is een hulpmiddel om je kosten op een rij te zetten, geen belastingadvies. Wij tonen per post waar de regel vandaan komt, zodat je het zelf kunt nakijken. Twijfel je? Leg het voor aan een hypotheekadviseur of belastingadviseur.
Inhoud
- Overzicht verkoopkosten
- Makelaarskosten
- Vaste kosten
- Optionele kosten
- Netto opbrengst berekenen
- Kosten besparen
Overzicht alle verkoopkosten
Bij de verkoop van je huis krijg je met verschillende kosten te maken. Hieronder een compleet overzicht:
| Kostenpost | Type |
|---|---|
| Makelaarscourtage of vast tarief | Verplicht* |
| Opstartkosten makelaar | Vaak verplicht |
| Energielabel | Verplicht |
| Notaris (royement) | Verplicht bij hypotheek |
| Taxatie | Optioneel |
| Woningstyling | Optioneel |
| Verhuiskosten | Optioneel |
De bedragen staan bewust niet in deze tabel: ze verschillen per regio en per makelaar. De calculator hierboven vult ze in met cijfers uit onze eigen offertes en partnertarieven, met de steekproefgrootte en de peildatum erbij.
*Je kunt ook zonder makelaar verkopen, maar dan heb je wel kosten voor Funda-plaatsing.
Makelaarskosten: de grootste kostenpost
De makelaarskosten vormen het grootste deel van je verkoopkosten. Er zijn verschillende tariefstructuren:
Courtage (percentage)
Bij courtage betaal je een percentage van de verkoopprijs. Wat makelaars in jouw regio als tarief opgeven staat in de calculator hierboven; de hele vraag "wat kost een verkoopmakelaar" behandelen we op kosten verkoopmakelaar.
Vast tarief
Steeds meer makelaars werken met een vast tarief: één bedrag, ongeacht de verkoopprijs. Zet in de calculator het tariefmodel op vast tarief en vul het bedrag uit je opdracht tot dienstverlening in.
Voordelen vast tarief
Vooraf duidelijkheid
Je weet precies wat je betaalt
Voordeliger bij dure woningen
Hoe hoger de verkoopprijs, hoe vaker een vast tarief goedkoper uitvalt
Nadelen vast tarief
Minder prikkel voor makelaar
Geen financiële motivatie voor hogere prijs
Beperkte service
Vaak minder begeleiding dan full-service
Opstartkosten
Let op: veel makelaars rekenen naast de courtage ook opstartkosten. Wat je betaalt staat in je opdracht tot dienstverlening. Dit zijn kosten voor:
- Professionele fotografie
- Inmeting van de woning
- Plaatsing op Funda
- Woningbrochure
Vaste kosten bij verkoop
Naast de makelaarskosten zijn er enkele vaste kosten waar je niet onderuit komt:
Energielabel
Sinds 2015 is een geldig energielabel verplicht bij de verkoop van je woning. Je mag niet verkopen zonder energielabel.
Kosten energielabel
Een erkende adviseur komt langs om je woning te beoordelen. Wat klanten daar het afgelopen jaar voor betaalden staat in de calculator hierboven — en die controleert meteen of er op jouw adres al een geldig label ligt.
Geldigheid
Een energielabel is 10 jaar geldig. Check of je bestaande energielabel nog geldig is.
Tip
Sommige makelaars regelen het energielabel als onderdeel van hun service. Vraag hier naar bij het intakegesprek.
Notariskosten royement
Als je nog een hypotheek hebt op je woning, moet deze worden doorgehaald in het Kadaster. Dit heet royement. Het bedrag staat op de afrekening van de notaris — en die notaris kiest de kóper, niet jij. Vul het in de calculator in zodra je die afrekening hebt.
Optionele kosten
Sommige kosten zijn optioneel, maar kunnen wel bijdragen aan een snellere verkoop of hogere opbrengst:
Woningstyling
Professionele styling kan je woning aantrekkelijker maken voor kopers. Wat je kwijt bent verschilt sterk per aanpak:
| Type styling | Wat krijg je |
|---|---|
| Basis opruimen | Zelf doen |
| Adviesgesprek | Tips van een stylist |
| Volledige styling | Meubels en accessoires |
Vraag een offerte op en vul dat bedrag in de calculator in.
Verhuiskosten
Als je verkoopt, moet je ook verhuizen. Dat kan van een busje met dozen tot een all-in verhuizer. Neem het bedrag uit de offerte van je verhuizer, of je eigen begroting, en zet het in de calculator.
Netto opbrengst berekenen
Je netto opbrengst bereken je als volgt:
Wat houd jij over?
Vul in de calculator hierboven je verwachte verkoopprijs en je resterende hypotheek in. Dan zie je naast het totaal ook direct je netto opbrengst — het bedrag dat je kunt gebruiken voor je volgende woning, voor aflossen, of voor iets anders.
Een tweede rekenvoorbeeld met andere getallen zetten we hier bewust niet neer: dat zou de calculator tegenspreken zodra onze cijfers meebewegen.
Tips om verkoopkosten te besparen
De verkoopkosten kunnen flink oplopen, maar er zijn manieren om te besparen:
1. Vergelijk meerdere makelaars
Door minimaal 3 makelaars te vergelijken krijg je een beter beeld van wat een redelijk tarief is in jouw regio — en van wat er wel en niet in de courtage zit.
2. Onderhandel over de courtage
De courtage is vrijwel altijd bespreekbaar. Zeker in de huidige markt, waar woningen snel verkopen, zijn makelaars bereid te onderhandelen.
3. Kies bewust voor service
Heb je tijd en kun je zelf bezichtigingen doen? Overweeg dan een internetmakelaar of doe-het-zelf pakket.
4. Check wat inbegrepen is
Vraag altijd wat wel en niet is inbegrepen in de courtage. Soms zijn fotografie of Funda-plaatsing extra.
5. Doe styling zelf
Professionele styling is duur. Met wat opruimen, schoonmaken en neutrale decoratie kun je zelf al veel bereiken.
Veelgestelde vragen
Welke aankoopkosten zijn wél aftrekbaar?
Bij aankoop is de lijst een stuk langer dan bij verkoop. Reken uit welke posten van jouw nota van afrekening je mag aftrekken