Belasting Overwaarde Huis 2026: Moet Je Belasting Betalen?

Nee, in Nederland betaal je geen belasting over de winst bij verkoop van je huis. De overwaarde is belastingvrij. Wél zijn er fiscale regels als je de overwaarde niet investeert in een nieuwe woning: dan kan het geld in Box 3 vallen en geldt de bijleenregeling waardoor je hypotheekrenteaftrek beperkt wordt.

In dit artikel lees je precies wanneer je wel of geen belasting betaalt over de overwaarde, hoe de bijleenregeling werkt, en wat de slimste keuze is voor jouw situatie.

Hoeveel belasting betaal je over overwaarde huis?

Je betaalt geen belasting over de verkoopwinst zelf. Nederland kent geen vermogenswinstbelasting op de eigen woning. Of je nu €50.000 of €500.000 overwaarde hebt, de winst is belastingvrij.

Maar let op: de overwaarde kan wél belast worden via Box 3 als je het geld niet investeert in een nieuwe woning.

Wanneer betaal je wél belasting over overwaarde?

Wat is overwaarde?

De overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je woning en de resterende hypotheekschuld.

Berekening overwaarde:

Verkoopprijs woning         €450.000
Resterende hypotheek      - €280.000
Verkoopkosten (makelaar)  -   €5.000
─────────────────────────────────────
Overwaarde                 = €165.000

Bij veel huiseigenaren is de overwaarde de afgelopen jaren flink gestegen door de stijgende huizenprijzen. Dit bedrag komt vrij bij verkoop en kun je gebruiken voor je volgende woning of andere doeleinden.

De bijleenregeling uitgelegd

De bijleenregeling is een fiscale regel die bepaalt dat je de overwaarde van je verkochte woning moet gebruiken voor je nieuwe woning om volledige hypotheekrenteaftrek te behouden.

Hoe werkt de bijleenregeling?

Voorbeeld bijleenregeling:

Je verkoopt je huis met €100.000 overwaarde en koopt een nieuwe woning van €500.000.

In het tweede scenario betaal je dus hypotheekrente over €500.000, maar mag je alleen de rente over €400.000 aftrekken. Dit kan je jaarlijks honderden tot duizenden euro's kosten.

Hoe lang geldt de bijleenregeling?

De bijleenregeling geldt onbeperkt in tijd. Zolang je een eigenwoningschuld hebt, wordt de niet-gebruikte overwaarde (eigenwoningreserve) meegerekend. Dit vervalt pas als je:

• De overwaarde alsnog investeert in een eigen woning
• 3 jaar geen eigen woning hebt gehad
• Overlijdt

Overwaarde en Box 3 belasting 2026

Als je de overwaarde niet investeert in een nieuwe woning, valt het geld in Box 3 (sparen en beleggen). Hierover betaal je vermogensrendementsheffing.

Box 3 vrijstelling 2026

Alleen het vermogen boven de vrijstelling wordt belast.

Hoe werkt Box 3 belasting?

De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement over je vermogen, ook als je dat rendement niet daadwerkelijk behaalt. Over dit fictieve rendement betaal je circa 32% belasting.

Fictief rendement 2026 (indicatief):

Rekenvoorbeeld Box 3:

Je hebt €200.000 overwaarde op een spaarrekening (alleenstaand):

Totaal vermogen                €200.000
Vrijstelling 2026            -  €57.684
─────────────────────────────────────────
Belastbaar vermogen           = €142.316

Fictief rendement (0,36%)     =     €512
Belasting (32%)               =     €164

In dit voorbeeld betaal je €164 belasting per jaar. Bij beleggingen is het fictief rendement hoger en dus ook de belasting.

Wat kun je doen met de overwaarde?

Je mag alles doen met je overwaarde. Elke keuze heeft wel andere fiscale gevolgen:

1. Overwaarde investeren in nieuwe woning

Fiscaal voordeel: Je behoudt volledige hypotheekrenteaftrek en het geld valt niet in Box 3.

Nadeel: Je hebt minder liquide middelen beschikbaar.

Voor wie: Iedereen die een volgende woning koopt en maximaal wil profiteren van hypotheekrenteaftrek.

2. Overwaarde op spaarrekening zetten

Fiscaal gevolg: Het geld valt in Box 3 (boven de vrijstelling). Koop je een nieuwe woning zonder de overwaarde te gebruiken, dan geldt ook de bijleenregeling.

Voordeel: Je houdt financiële flexibiliteit.

Voor wie: Mensen die (tijdelijk) gaan huren of een buffer willen aanhouden.

3. Overwaarde beleggen

Fiscaal gevolg: Valt in Box 3 met een hoger fictief rendement dan spaargeld.

Voordeel: Potentieel hoger rendement dan sparen.

Nadeel: Beleggingsrisico, hogere Box 3 belasting.

Voor wie: Mensen met een lange horizon en hogere risicotolerantie.

4. Overwaarde gebruiken voor verbouwing

Fiscaal gevolg: Als je hiervoor je hypotheek verhoogt (tweede hypotheek), is de rente hierover aftrekbaar mits het gaat om verbeteringen aan de eigen woning.

Voordeel: Waardevermeerdering van je huidige woning.

Voor wie: Mensen die niet willen verhuizen maar wel willen investeren in hun woning.

5. Overwaarde schenken

Fiscaal gevolg: Het geld verdwijnt uit je vermogen (geen Box 3 meer), maar de ontvanger betaalt mogelijk schenkbelasting.

Vrijstellingen 2026:

• Jaarlijkse vrijstelling kinderen: ~€6.633
• Jaarlijkse vrijstelling overigen: ~€2.658

Voor wie: Ouders die kinderen willen helpen bij hun eerste woning.

Hypotheekvrije woning verkopen en belasting

Heb je een hypotheekvrije woning? Dan is de volledige verkoopprijs (minus verkoopkosten) je overwaarde. De fiscale regels zijn hetzelfde:

• Geen belasting over de verkoopwinst
• Bij aankoop nieuwe woning: bijleenregeling van toepassing
• Geen nieuwe woning: overwaarde valt in Box 3

Wet Hillen (afschaffing)

Tot 2019 gold de "Wet Hillen" die eigenaren van hypotheekvrije woningen compenseerde. Deze regeling wordt stapsgewijs afgebouwd tot 2048. Check bij je belastingadviseur wat dit voor jouw situatie betekent.

Welke kosten zijn aftrekbaar bij verkoop?

Bij verkoop van je woning zijn sommige kosten aftrekbaar van de belasting. Dit verlaagt je belastbaar inkomen.

Wel aftrekbaar

Niet aftrekbaar

Belastingaangifte na verkoop woning

Na verkoop van je woning moet je dit melden in je belastingaangifte. Dit geldt voor het jaar waarin de juridische levering (overdracht bij notaris) plaatsvond.

Wat moet je opgeven?

1. Verkoopprijs van de woning
2. Verkoopkosten (makelaarskosten, notaris)
3. Resterende hypotheekschuld op moment van verkoop
4. Eigenwoningreserve (overwaarde) voor de bijleenregeling
5. Eventuele nieuwe woning en hypotheek

Tip: schakel een adviseur in

Bij verkoop én aankoop in hetzelfde jaar, of bij complexe situaties (scheiding, erfenis, verhuur), is het verstandig om een belastingadviseur in te schakelen. De bijleenregeling en eigenwoningreserve zijn complex en fouten kunnen je duizenden euro's kosten.

Veelgestelde vragen over belasting en overwaarde

Gerelateerde artikelen

Laatst bijgewerkt: december 2025

Let op: belastingregels veranderen regelmatig. Check altijd de actuele regels op belastingdienst.nl of raadpleeg een belastingadviseur voor jouw specifieke situatie.