Overwaarde opnemen: Hoe werkt het + Wat kost het? (2026)
Overwaarde opnemen: Complete gids voor 2025
Je huis is in waarde gestegen en je vraagt je af: kan ik die overwaarde opnemen? Het antwoord is ja, maar er komt meer bij kijken dan je misschien denkt. In deze gids leggen we uit hoe overwaarde opnemen werkt, wat het kost en wanneer het verstandig is.
Wat is overwaarde opnemen?
Overwaarde opnemen betekent dat je een deel van de waardestijging van je huis omzet in geld, zonder je woning te verkopen. Dit doe je door je hypotheek te verhogen.
Verschil tussen overwaarde opnemen en verzilveren
| Overwaarde opnemen | Overwaarde verzilveren | |
|---|---|---|
| Methode | Hypotheek verhogen | Huis verkopen of opeethypotheek |
| Blijf je wonen? | Ja | Niet altijd |
| Maandlasten | Stijgen | Kunnen dalen |
| Geschikt voor | Verbouwing, schulden aflossen | Pensioen, nalatenschap |
Meer weten over verzilveren? Lees ons artikel over
Wil je precies weten hoeveel overwaarde je hebt? Gebruik onze
Hoe werkt overwaarde opnemen?
Het proces om overwaarde op te nemen bestaat uit een aantal stappen:
Bereken je overwaarde
Bepaal eerst hoeveel overwaarde je hebt. Dit is de woningwaarde minus je resterende hypotheek. Houd rekening met een maximale loan-to-value (LTV) van meestal 100%.
Neem contact op met je hypotheekverstrekker
Vraag bij je huidige bank of hypotheekverstrekker naar de mogelijkheden. Zij kunnen vaak het snelst en goedkoopst je hypotheek verhogen.
Laat je huis taxeren
De bank wil weten wat je huis waard is. Een taxatie kost tussen de €400 en €800.
Toetsing inkomen en voorwaarden
De bank toetst of je de hogere maandlasten kunt dragen. Je inkomen, vaste lasten en leeftijd spelen hierbij een rol.
Ondertekenen en uitbetaling
Na goedkeuring teken je bij de notaris en wordt het bedrag uitbetaald.
Voorwaarden voor overwaarde opnemen
Niet iedereen kan zomaar overwaarde opnemen. De belangrijkste voorwaarden:
- Voldoende overwaarde: Je hypotheek mag meestal maximaal 100% van de woningwaarde zijn
- Inkomen: Je moet de hogere maandlasten kunnen betalen
- Leeftijd: Boven de 55-60 jaar worden banken strenger
- Bestedingsdoel: Sommige banken stellen eisen aan waar je het geld voor gebruikt
Wat kost overwaarde opnemen?
De kosten van overwaarde opnemen bestaan uit eenmalige kosten en doorlopende kosten (rente).
Eenmalige kosten
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Taxatiekosten | €400 - €800 |
| Advies- en bemiddelingskosten | €1.500 - €3.000 |
| Notariskosten | €500 - €1.000 |
| Kadasterkosten | €150 - €200 |
| Totaal eenmalig | €2.550 - €5.000 |
Maandelijkse kosten (rente)
De maandelijkse kosten hangen af van het bedrag dat je opneemt en de rente. Hieronder enkele voorbeelden bij een rente van 4,5% en 30 jaar looptijd:
| Bedrag opnemen | Maandlasten extra | Totaal terugbetalen |
|---|---|---|
| €30.000 | €152 | €54.720 |
| €50.000 | €253 | €91.200 |
| €100.000 | €507 | €182.400 |
Rekenvoorbeeld: €100.000 overwaarde opnemen
Stel je neemt €100.000 overwaarde op:
- Eenmalige kosten: circa €4.000
- Maandlasten: €507 extra per maand
- Totale kosten over 30 jaar: €186.400
Is overwaarde opnemen verstandig?
Of overwaarde opnemen verstandig is, hangt af van je situatie en waar je het geld voor gebruikt.
Voordelen
Direct beschikbaar geld
Je krijgt toegang tot kapitaal zonder je huis te verkopen
Lagere rente dan persoonlijke lening
Hypotheekrente is vaak lager dan andere leenvormen
Mogelijk belastingvoordeel
Bij verbouwing of verduurzaming kan de rente aftrekbaar zijn
Waardevermeerdering huis
Bij investering in je woning stijgt vaak ook de woningwaarde
Nadelen
Hogere maandlasten
Je betaalt jarenlang extra hypotheeklasten
Langere looptijd schuld
Je hypotheekvrije datum schuift op
Risico bij waardedaling
Als je huis in waarde daalt, kun je onder water komen te staan
Minder erfenis voor kinderen
Er blijft minder over van je vermogen
Wanneer is overwaarde opnemen verstandig?
- Noodzakelijke verbouwing of onderhoud - Je huis in goede staat houden is belangrijk
- Verduurzaming - Energiebesparende maatregelen kunnen zich terugverdienen
- Aflossen dure schulden - Als je hoge rentes betaalt op andere leningen
- Noodsituatie - Als je geen andere opties hebt
Wanneer niet verstandig?
- Consumptieve uitgaven - Vakantie of auto financieren met je huis is risicovol
- Beleggen - Je leent om te beleggen, met alle risico's van dien
- Als je de maandlasten niet kunt dragen
- Vlak voor pensioen - Je inkomen daalt, maar de lasten blijven
Waarvoor kun je overwaarde gebruiken?
De meest voorkomende bestedingsdoelen:
Verbouwing of verduurzaming
Dit is de meest logische besteding. Je investeert in je eigen huis, wat de waarde vaak verhoogt. Bovendien is de rente bij woningverbetering fiscaal aftrekbaar.
Tip
Bij verduurzaming kun je vaak extra lenen via een Energiebespaarhypotheek, soms tegen gunstigere voorwaarden.
Schulden aflossen
Heb je dure leningen of creditcardschulden? Dan kan het verstandig zijn om deze af te lossen met goedkopere hypotheekfinanciering. Let op: dit is alleen verstandig als je de oorzaak van de schulden aanpakt.
Schenken aan kinderen
Steeds meer ouders helpen hun kinderen op de woningmarkt door overwaarde te schenken. Houd rekening met
Pensioen aanvullen
Voor sommige mensen is overwaarde opnemen een manier om het pensioen aan te vullen. Wees hier voorzichtig mee: je verhoogt je lasten terwijl je inkomen juist daalt.
Overwaarde opnemen bij verschillende banken
De voorwaarden en mogelijkheden verschillen per bank:
ING
- Maximaal 100% van de woningwaarde
- Snelle afhandeling voor bestaande klanten
- Online aanvraag mogelijk
Rabobank
- Flexibele voorwaarden
- Mogelijk zonder nieuwe taxatie bij kleine verhogingen
- Adviesgesprek verplicht
ABN AMRO
- Maximaal 100% LTV
- Woningwaarde check soms voldoende (geen taxatie)
- Extra mogelijkheden voor verduurzaming
Belasting over overwaarde
De fiscale behandeling van overwaarde opnemen hangt af van het bestedingsdoel:
Rente aftrekbaar
De rente is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor:
- Aankoop, verbetering of onderhoud van je eigen woning
- Afkoop erfpacht
Rente niet aftrekbaar
Bij andere bestedingsdoelen (schulden aflossen, schenken, consumptie) is de rente niet aftrekbaar. Je betaalt dan volledige rente zonder fiscaal voordeel.
Box 3 vermogen
Het opgenomen geld dat op je rekening staat, telt mee als vermogen in box 3. Dit kan invloed hebben op je vermogensbelasting.
Meer weten over de fiscale gevolgen? Lees ons uitgebreide artikel over
Overwaarde berekenen
Wil je weten hoeveel overwaarde je kunt opnemen? De berekening is:
Beschikbare overwaarde = Woningwaarde × maximale LTV - Huidige hypotheek
Bereken je eigen overwaarde met onze
Alternatieven voor overwaarde opnemen
Overwaarde opnemen is niet altijd de beste optie. Overweeg ook:
| Alternatief | Voordeel | Nadeel |
|---|---|---|
| Verzilverhypotheek | Geen maandlasten | Rente-op-rente effect |
| Persoonlijke lening | Geen invloed op hypotheek | Hogere rente |
| Tweede hypotheek | Originele hypotheek blijft intact | Extra administratie |
| Sparen | Geen schulden | Duurt langer |
| Huis verkopen en huren | Volledige overwaarde vrij | Je moet verhuizen |
Lees meer over alle opties in ons artikel over
Veelgestelde vragen
Dit hangt af van je woningwaarde, huidige hypotheek en inkomen. De meeste banken hanteren een maximale loan-to-value van 100%. Als je huis €400.000 waard is en je hypotheek €250.000, kun je maximaal €150.000 opnemen, mits je inkomen dit toelaat.
Ja, dat is precies wat overwaarde opnemen inhoudt. Je verhoogt je hypotheek maar blijft gewoon in je huis wonen. Je hoeft pas te verhuizen als je ervoor kiest om je huis te verkopen.
Bij verkoop van je huis wordt eerst je hypotheek afgelost. Wat overblijft is je overwaarde en dat krijg je uitbetaald. Als je eerder overwaarde hebt opgenomen, is dit bedrag dus lager.
De rente is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor je eigen woning (aankoop, verbetering, onderhoud). Bij andere bestedingsdoelen zoals schulden aflossen of schenken is de rente niet aftrekbaar.
Dit is lastig maar niet onmogelijk. Een negatieve BKR-registratie maakt banken terughoudend. Er zijn gespecialiseerde adviseurs die kunnen helpen, maar verwacht strengere voorwaarden en hogere rentes.
Het proces duurt gemiddeld 4 tot 8 weken. Dit hangt af van hoe snel de taxatie plaatsvindt, hoe snel je documenten aanlevert en hoe druk de notaris is.
Samenvatting
Overwaarde opnemen kan een slimme financiële zet zijn, maar het is niet zonder risico's. De belangrijkste punten:
- Je verhoogt je hypotheek om toegang te krijgen tot de waardestijging van je huis
- Kosten bestaan uit eenmalige kosten (€2.500-€5.000) plus jarenlange rente
- Verstandig bij woningverbetering, minder verstandig voor consumptie
- De rente is alleen aftrekbaar bij besteding aan je eigen woning
- Vergelijk altijd meerdere aanbieders
Overwaarde berekenen
Bereken hoeveel overwaarde jij hebt
Overwaarde verzilveren
Alternatieven zoals de verzilverhypotheek
Belasting overwaarde
Fiscale gevolgen van overwaarde
Vergelijk alle makelaars in Nederland
Vergelijk prestaties en tarieven van makelaars, en vind de beste om je huis te verkopen in Nederland.
- Data-gedreven aanbevelingen
- Geen verplichtingen
- Snel & eenvoudig