Huis Verkopen en Terughuren: Hoe Werkt Het? (2026)

Je huis verkopen en terughuren (sale-leaseback) betekent dat je je woning verkoopt aan een koper en vervolgens als huurder in dezelfde woning blijft wonen. Je ontvangt de overwaarde als geldbedrag, maar betaalt voortaan maandelijks huur. In 2026 ontvang je gemiddeld 70-90% van de marktwaarde bij een sale-leaseback constructie.

Hoe werkt huis verkopen en terughuren?

Bij sale-leaseback verkoop je je eigen woning aan een investeerder, organisatie of familielid. In het koopcontract wordt tegelijkertijd een huurovereenkomst opgenomen, waardoor je als huurder in je eigen huis kunt blijven wonen. De koper wordt de nieuwe eigenaar en verhuurder.

Het proces werkt in de praktijk als volgt:

Wanneer is huis verkopen en terughuren interessant?

Niet iedereen heeft baat bij een sale-leaseback constructie. In de volgende situaties kan het een goede optie zijn:

• Gepensioneerden die hun overwaarde willen gebruiken om hun pensioen aan te vullen
• Nieuwe woning aangekocht en je wilt geen dubbele lasten tijdens de overbruggingsperiode
• Na een scheiding waarbij een van de partners in de woning wil blijven, maar de ander moet worden uitgekocht
• Financiële problemen waarbij je snel liquide middelen nodig hebt
• Ouderen die onderhoudslast willen verminderen — als huurder is de verhuurder verantwoordelijk voor groot onderhoud

Voordelen en nadelen van huis verkopen en terughuren

Huis verkopen aan kinderen en terughuren

Een veelgekozen optie is je woning verkopen aan je kinderen en vervolgens terughuren. Dit kan fiscale voordelen opleveren, maar er zijn ook aandachtspunten.

Voordelen:

• De erfbelasting wordt direct verlaagd doordat het vermogen in de woning al is overgedragen
• Je kinderen bouwen vastgoedvermogen op
• De huurprijs kan onderling worden afgesproken

Nadelen en aandachtspunten:

• Je kinderen moeten de aankoop kunnen financieren (hypotheek of eigen middelen)
• Er moet overdrachtsbelasting (2%) worden betaald over de koopsom
• De hypotheekrenteaftrek voor jou als voormalig eigenaar vervalt
• De Belastingdienst kan de constructie als schenking beschouwen als de verkoopprijs te laag is
• Het kan spanning veroorzaken binnen de familie, zeker als er meerdere kinderen zijn

Huis verkopen aan ouders en terughuren

Een andere mogelijkheid is je huis verkopen aan je ouders om het vervolgens terug te huren. Dit komt voor wanneer je:

• Geen boeterente wilt betalen bij voortijdige aflossing van je hypotheek
• Tijdelijk wilt huren om later een betere hypotheek af te sluiten
• Financieel in de knel zit en je ouders willen helpen

Let op de volgende punten:

• Je ouders moeten de financiering kunnen regelen
• Er is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd
• De constructie kan familieverhoudingen op scherp zetten
• Je ouders worden verantwoordelijk voor onderhoud als verhuurder

Huis verkopen aan een organisatie (sale-leaseback)

Er zijn gespecialiseerde organisaties die woningen opkopen via sale-leaseback. Zij kopen je huis, en je huurt het vervolgens van hen terug.

Wat je kunt verwachten:

Belasting bij huis verkopen en terughuren

Bij het verkopen van je huis en terughuren krijg je te maken met verschillende belastingaspecten:

Box 3: vermogensbelasting

De overwaarde die je ontvangt, telt mee als vermogen in box 3. In 2026 geldt een vrijstelling van €59.357 per persoon (€118.714 voor fiscale partners). Over het vermogen boven deze grens betaal je belasting.

Overdrachtsbelasting

De koper betaalt 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Bij verkoop aan kinderen tussen 18 en 35 jaar kan de startersvrijstelling gelden (bij woningen tot €555.000 in 2026).

Schenkbelasting

Verkoop je onder de marktwaarde aan familie? Dan kan de Belastingdienst het verschil als schenking beschouwen. Laat de woning altijd taxeren om dit te voorkomen.

Huurtoeslag

Na verkoop en terughuren kom je mogelijk in aanmerking voor huurtoeslag, mits de huur onder de huurtoeslaggrens valt en je vermogen op 1 januari niet hoger is dan €38.479 (of €76.958 met partner) in 2026.

Alternatief: de opeethypotheek

Wil je wel je overwaarde gebruiken maar niet je huis verkopen? Dan is een opeethypotheek een alternatief. Hiermee leen je geld tegen de overwaarde van je woning, zonder dat je het huis verkoopt.

Voordelen ten opzichte van sale-leaseback:

• Je blijft eigenaar van je woning
• Je profiteert nog steeds van eventuele waardestijging
• Geen verhuisrisico op termijn

Nadelen:

• Je moet de rente over de extra hypotheek betalen
• Je moet aan de leennormen voldoen
• Niet altijd mogelijk bij een laag inkomen (bijv. alleen AOW)

Controleer bij een financieel adviseur welke optie het beste bij jouw situatie past.

Veelgestelde vragen over huis verkopen en terughuren {#faq}

Meer tips bij het verkopen van je huis