Overbieden op een Huis: Hoeveel & Hoe Werkt Het? [2025]
In de huidige woningmarkt is overbieden eerder regel dan uitzondering. Gemiddeld wordt er 3% tot 10% boven de vraagprijs geboden, afhankelijk van de regio en het type woning. Dit artikel geeft je inzicht in hoeveel je moet overbieden, hoe het proces werkt, en wanneer je beter niet kunt overbieden.
Een goede biedingsstrategie maakt het verschil tussen je droomhuis kopen of met lege handen achterblijven. Een
Overbieden calculator
Bereken het geschatte biedingsbereik voor jouw woning en regio. Let op: dit is een indicatie. De werkelijke situatie verschilt per woning.
Overbieden calculator
Bereken het geschatte biedingsbereik voor jouw situatie
Geschat biedingsbereik
Amsterdam
Verschil tussen bod en taxatie
Voorbeeld bij gemiddeld bod
Let op: Deze berekening is indicatief. De werkelijke situatie verschilt per woning, buurt en moment. Een aankoopmakelaar kan je exact adviseren.
Hoeveel overbieden op een huis in 2025
De mate van overbieden verschilt sterk per regio. In de Randstad liggen de percentages hoger dan daarbuiten. Hieronder vind je de gemiddelde overbiedingspercentages per regio.
| Regio | Gemiddeld overbieden | Trend |
|---|---|---|
| Amsterdam | 8-12% | stabiel |
| Utrecht | 6-10% | stijgend |
| Rotterdam | 4-8% | stabiel |
| Den Haag | 5-9% | stabiel |
| Eindhoven | 3-7% | stijgend |
| Groningen | 2-5% | stabiel |
| Buiten Randstad | 0-4% | dalend |
Wat betekenen deze percentages in euro's
Bij een vraagprijs van €400.000 betekent dit:
| Regio | Overbieden in euro's |
|---|---|
| Amsterdam (10%) | €40.000 |
| Utrecht (8%) | €32.000 |
| Rotterdam (6%) | €24.000 |
| Den Haag (7%) | €28.000 |
| Buiten Randstad (2%) | €8.000 |
Deze bedragen zijn indicatief. Bij populaire woningen in gewilde buurten kan het overbiedingsbedrag nog hoger uitvallen. Bij minder courante woningen kan de vraagprijs soms wel haalbaar zijn.
Hoe werkt overbieden op een huis
Het biedingsproces bij een woning verloopt in vijf stappen. Een goede voorbereiding op elke stap vergroot je kans op succes.
Vraagprijs analyseren
Bepaal eerst of de vraagprijs realistisch is of strategisch laag gezet. Let op de tekst in de advertentie: "bieden vanaf" of "vraagprijs" maakt een groot verschil.
- Vraagprijs — De verkoper verwacht een bod rond dit bedrag
- Bieden vanaf — De verkoper verwacht biedingen boven dit bedrag
- Prijs op aanvraag — Vaak exclusieve woningen met hoge verwachtingen
Marktwaarde bepalen
Onderzoek de reële waarde door te kijken naar recent verkochte vergelijkbare woningen (referentiepanden). Een
Factoren die de waarde bepalen:
- Ligging en buurt
- Onderhoudsstaat
- Energielabel
- Grootte en indeling
- Buitenruimte
Concurrentie inschatten
Vraag de verkopend makelaar naar het aantal bezichtigingen en geïnteresseerden. Dit geeft een indicatie van de concurrentie. Veel interesse betekent vaak hoger moeten bieden.
Signalen van veel concurrentie:
- Meerdere bezichtigingsdagen vol
- Snelle reactie verkopend makelaar
- "Veel interesse" of "biedingen verwacht"
Bieding bepalen
Je bieding bestaat uit meer dan alleen een bedrag. De voorwaarden zijn minstens zo belangrijk. Denk aan:
- Financieringsvoorbehoud — Wel of niet opnemen
- Bouwkundige keuring — Voorbehoud of voor eigen risico
- Opleverdatum — Flexibiliteit kan in je voordeel werken
- Persoonlijke brief — Kan het verschil maken bij gelijke biedingen
Bod uitbrengen
Breng je bod schriftelijk uit, bij voorkeur via je aankoopmakelaar. Een onderbouwing van je bod (waarom dit bedrag) kan de verkoper overtuigen.
Overbieden huis per gemeente
De woningmarkt verschilt sterk per gemeente. Hieronder een overzicht van de grootste steden met specifieke kenmerken.
Overbieden in Amsterdam
Amsterdam kent de hoogste overbiedingen van Nederland. Door beperkt aanbod en grote vraag is 8-15% overbieden eerder regel dan uitzondering.
Kenmerken Amsterdamse markt:
- Veel "bieden vanaf" constructies
- Snelle beslissingen nodig
- Populaire buurten nog extremer
- Zonder aankoopmakelaar lastig te navigeren
Overbieden in Utrecht
Utrecht is een sterk stijgende markt met toenemende druk. Gemiddeld wordt er 6-12% overboden, met uitschieters in populaire wijken.
Kenmerken Utrechtse markt:
- Staduitbreiding zorgt voor variatie
- Nieuwbouw soms op vraagprijs
- Bestaande bouw vaak overbieden nodig
Overbieden in Rotterdam
Rotterdam kent een iets lagere druk dan Amsterdam en Utrecht. Gemiddeld wordt er 4-8% overboden.
Kenmerken Rotterdamse markt:
- Meer variatie tussen wijken
- Opkomende wijken soms nog op vraagprijs
- Populaire wijken vergelijkbaar met Amsterdam
Overbieden in Den Haag
Den Haag zit qua overbieden tussen Rotterdam en Utrecht. Gemiddeld wordt er 5-9% overboden.
Overbieden buiten de Randstad
Buiten de Randstad is de markt vaak wat rustiger. In veel regio's is de vraagprijs nog haalbaar, of is slechts licht overbieden nodig (0-4%).
Uitzonderingen zijn populaire steden als Eindhoven, Groningen en Maastricht, waar de druk toeneemt.
Wanneer niet overbieden
Overbieden is niet altijd verstandig. In sommige situaties kun je beter de vraagprijs bieden of zelfs onder de vraagprijs.
Situaties om te overbieden
Droomhuis gevonden
Je wilt deze woning echt hebben
Veel concurrentie
Meerdere geïnteresseerde kopers
Financieel haalbaar
Je kunt het verschil met eigen geld betalen
Marktwaarde onderbouwt het
De woning is het bedrag waard
Situaties om NIET te overbieden
Vraagprijs al boven marktwaarde
De woning is het gevraagde bedrag niet waard
Weinig andere geïnteresseerden
Geen concurrentie om mee te bieden
Financieel te krap
Je rekt je budget te ver
Verborgen gebreken
Woning heeft problemen die geld kosten
Dalende markt
Prijzen in de regio dalen
Signalen dat overbieden niet nodig is
- Woning staat al langer dan 3 maanden te koop
- Weinig bezichtigingen
- Vraagprijs is recent verlaagd
- Vergelijkbare woningen verkopen rond vraagprijs
- De verkoper wil snel verkopen
Overbieden en je hypotheek
Bij overbieden loop je tegen een belangrijk financieel aspect aan: de taxatiewaarde. Je kunt namelijk maximaal 100% van de taxatiewaarde lenen.
Hoe werkt dit in de praktijk
Stel je biedt €380.000 op een woning met vraagprijs €350.000. De taxateur bepaalt vervolgens de marktwaarde.
Scenario 1 - Taxatie op biedingsbedrag:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Bod | €380.000 |
| Taxatie | €380.000 |
| Maximale hypotheek (100%) | €380.000 |
| Eigen geld nodig | €0 |
Scenario 2 - Taxatie lager dan bod:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Bod | €380.000 |
| Taxatie | €360.000 |
| Maximale hypotheek (100%) | €360.000 |
| Eigen geld nodig | €20.000 |
Eigen geld bij overbieden
Naast het verschil tussen bod en taxatie heb je ook eigen geld nodig voor de
- Verschil bod en taxatie (variabel)
- Kosten koper: 4-6% van aankoopprijs
- Eventuele verbouwingskosten
Rekenvoorbeeld:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Vraagprijs | €350.000 |
| Bod | €380.000 |
| Taxatie | €360.000 |
| Verschil | €20.000 |
| Kosten koper (5%) | €19.000 |
| Totaal eigen geld nodig | €39.000 |
Tips voor succesvol overbieden
Met de juiste strategie vergroot je je kans op succes zonder onnodig te veel te betalen.
Ken de marktwaarde
Laat je
Bepaal je maximum vooraf
Stel voor de bezichtiging je maximale bod vast. Dit voorkomt emotionele beslissingen tijdens het biedingsproces.
Optimaliseer je voorwaarden
Soms is het laten vallen van een voorbehoud meer waard dan €10.000 extra bieden. Overleg met je aankoopmakelaar wat verstandig is in jouw situatie.
Schrijf een persoonlijke brief
Bij gelijke biedingen kan een persoonlijke brief aan de verkoper het verschil maken. Vertel wie je bent en waarom je graag in dit huis wilt wonen.
Wees snel
In een krappe markt wint het eerste goede bod soms. Zorg dat je hypotheek vooraf geregeld is zodat je snel kunt beslissen.
Veelgestelde vragen over overbieden
Gemiddeld wordt er in 2025 tussen de 3% en 10% overboden, afhankelijk van de regio. In Amsterdam kan dit oplopen tot 15%, terwijl buiten de Randstad vaak de vraagprijs haalbaar is. Het exacte bedrag hangt af van de woning, locatie en concurrentie.
Nee, niet altijd. In een rustigere markt of bij woningen die lang te koop staan, is overbieden vaak niet nodig. Een aankoopmakelaar kan inschatten of overbieden noodzakelijk is voor de specifieke woning.
Het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde moet je met eigen geld betalen. Bij €30.000 overbieden op een woning die €30.000 lager getaxeerd wordt, heb je dus €30.000 extra eigen geld nodig bovenop de kosten koper.
Na een geaccepteerd bod kun je niet meer onderhandelen over de prijs, tenzij uit de bouwkundige keuring onverwachte gebreken blijken. Dan kun je eventueel heronderhandelen of afzien van de koop.
Dan moet je het verschil met eigen geld bijleggen. Heb je een financieringsvoorbehoud, dan kun je in het uiterste geval van de koop afzien. Onderhandelen over de prijs na taxatie is lastig omdat de verkoper al een overeenkomst heeft.
Het overbiedingsbedrag zelf is niet apart aftrekbaar. Het volledige aankoopbedrag wordt gefinancierd via je hypotheek en de hypotheekrente daarover is wel aftrekbaar. Het verschil dat je met eigen geld betaalt kun je niet aftrekken.
Ja, dat kan. Buiten de Randstad en bij minder courante woningen is de vraagprijs vaak nog haalbaar. Ook in een kopersmarkt of bij woningen die lang te koop staan kun je soms op of onder de vraagprijs kopen.
Dat weet je niet exact. De verkopend makelaar mag geen informatie geven over andere biedingen. Je aankoopmakelaar kan op basis van ervaring en marktkennis een inschatting maken van de concurrentie.
Aankoopmakelaar bij overbieden
Een aankoopmakelaar is je beste hulp bij het bepalen van de juiste biedingsstrategie. Hij kent de lokale markt en kan inschatten hoeveel anderen zullen bieden.
Voordelen van een aankoopmakelaar bij overbieden:
- Kent vergelijkbare verkoopprijzen in de buurt
- Kan inschatten hoeveel concurrentie er is
- Voorkomt dat je te veel betaalt
- Helpt met strategie en voorwaarden
- Onderhandelt namens jou
De kosten van een aankoopmakelaar (€3.000-€6.000) verdien je vaak terug doordat hij voorkomt dat je te veel overbiedt. Lees meer over de
Vergelijk aankoopmakelaars
Vind een aankoopmakelaar die je helpt met bieden
Kosten aankoopmakelaar
Wat kost een aankoopmakelaar?
Stappenplan huis kopen
Het complete stappenplan voor huizenkopers
Vergelijk alle makelaars in Nederland
Vergelijk prestaties en tarieven van makelaars, en vind de beste om je huis te verkopen in Nederland.
- Data-gedreven aanbevelingen
- Geen verplichtingen
- Snel & eenvoudig